ABOUT HOUSING BUBBLE
大家好, 最近股市持續低迷, 很多人好奇房地產會不會也受到連動影響, 向下修正? 今天來和大家分享一下, 我在房地產2008年的經驗, 以及關於房市泡沫 (Housing Bubble) 的一點淺見。
在2008前幾年的時候, 那時的利息大約是4.75%，當時貸款條件寬鬆, 銀行大多沒有嚴格審查貸款人的債務與資產比例(Debt to Income ratio) ，有很多零首付購屋方案。後來如大家所知2008年失業潮達到高峰時, 打開財務高槓桿去貸款買房子的人，房貸就只能面臨斷供，大批次級房貸的房子滿街都是，房價一落千丈。2008年之後，政府對房貸公司設立相當嚴格的貸款審核機制，要是下一波失業潮來臨，房價可能也不會像2008年那麼慘烈。
在我從業16年的買賣交易經驗，好區的房子相對跌的不會那麼深。當房市爬升的時候 ，好區的房子漲得比誰都快。消費者需求帶動市場價格 (supply and demand) ，目前就業市場非常火熱, 加上通貨膨脹，好區的房子加價幾十萬搶房有10多個offer很常見。反言之，不是好區的房子要花相當長的時間, 房價才慢慢回升。舉個我家自己買在不是好區的投資房來說 (購屋成交價$75K, 學區分數2分) ，2006年的房價是$240K， 2008 年的房價跌到$68K，2021 年4月疫情前，房價漲到$310K 了，平均一年漲 一 萬八 。 回頭去看那曾經想買的非常好的區的房子2008年房價是$110 萬，到 2021 年疫情前已漲到190 萬，一年平均漲六萬。
從總體經濟來說，現在的通貨膨脹達到了過去 40 年來的最高速度( 2021 年全國的平均通貨膨脹率是7.9%, 而 San Diego 更是高達8.2%)。相信大家都可以感受到菜價，油價的上漲，手上的現金越來越不值錢，加上股市不穩定，房子是很多人首選的投資工具。我遇過一些家庭，想要一步到位買自己心目中理想的房子，結果總是追不上房價的漲幅，或許先卡位抓住機會上車比較重要，買房就算買在高點，只要是好區，以後一定會漲回來的 ，就像巴菲特選好股票buy and hold，買房亦是如此。
我以自身經驗分享，我家開始投資房地產時資金不夠，我們就從學區分數 2分的房子開始買，經過13 年不停的換房，最後才買到了非常好區的single family house。 推薦大家看一本叫”窮爸爸富爸爸”的書，作者詳細解說房子是資產不是負債，而且可以跟銀行借錢開槓桿的概念。我建議買第一間自住房的買家，在Debt to Income Ratio合理範圍下就下手買，讓心愛的家人有個舒適溫暖的窩~幸福小窩~無價~
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