今天早上接到一通客人電話, 問我哪一個銀行可以”Refinance”, 因為他想要把房子的淨值(Equity) 拿出來裝修房子，我一聽就知道他需要的不是”Refinance” 而是Home Equity Line of Credit（H.E.L.O.C.). 我在這邊跟大家分享一下美國房地產中, 自住房符合的借錢項目。
(一) Mortgage.
第一種是大家在買房過程, 直接和銀行借錢來買你的自住房，這種的利息一般也是所有貸款項目中最低的。買家可以直接和銀行像 US Bank, Chase, Wells Fargo 等等申請貸款, 或是通過和Mortgage Broker來貸款．
(二）Refinance
第二種是當銀行新推出的利息方案, 比你現有的利息還低，你可以重新貸款把利息降底， 英文叫 Refinance。現在房源會很少的主要原因, 就是因為現在的屋主的利息都非常的低，因此不願意把房子拿出來賣，失去低利息。
(三) Cash-out Refinance
第三種是當房價不斷上升時, 銀行會願意讓屋主重新貸款，把房屋淨值（Equity) 拿出一些現金. 淨值（equity) 的計算方式, 通常是以房屋市價(X)減去屋主已有的貸款金額(Y), 再打個折扣, 例如 Equity= (X-Y)*0.75, 淨值加上之前的貸款金額, 就是Cash-out Refinace的總金額。
(四)Home Equity Line of Credit（H.E.L.O.C.）
第四種是銀行讓屋主把房屋淨值（Equity)當作提款卡一樣，可以隨時借錢跟還錢, 靈活方便。你可以和任何一個銀行申請，不需要是現在持有你貸款的銀行，被批准後, 銀行會告訴你可以借貸多少錢，當你需要錢時就去這個帳戶裡拿, 大部分的人是把這個借來的錢拿來裝修房子。申辦程序大約需要差不多45天或者更長的時間。另外一個是和小型的銀行辦理貸款，拿到的利息會比較低。
如果大家對借貸方面有問題非常歡迎諮詢我。
