房產投資教訓：避免Cash for Keys

這週，我們家的一棟出租屋進行了Cash for Keys協議。所謂Cash for Keys「現金換鑰匙」，就是房東支付一定金額給房客，讓房客主動搬離。乍聽之下或許不合理，但在加州，法律對房客的保護極為嚴格，尤其在洛杉磯，房東不能無故驅逐房客，除非房客嚴重違約，例如不付房租。

這棟房子是我們剛進入房地產投資時購買的，當時經驗不足，只考慮價格低廉，卻忽略了房客的素質問題。當初覺得有現成房客可省去招租的麻煩，忽略了這個房客屬於低收入群體，雖然他一直有支付租金，但由於房子位置比較偏遠，缺乏產業支撐當地經濟。一旦他失業，便無力支付房租。後來，他找到了一份卡車司機的工作，但收入不穩，也時常延遲繳租。

這棟房子距離聖地牙哥約四小時車程，管理不便，因此我們決定出售。出售時，空屋更容易吸引買家，因為現行市場上，大多數房客支付的租金低於市場價，投資者通常不願接手這類物業。我無法以「出售房屋」為理由要求房客搬離，且擔心他懷恨在心，惡意破壞房屋，甚至藉機找律師起訴我。在洛杉磯，有些律師專門協助房客起訴房東，使房東陷入困境。幸運的是，這位房客還算講理，表明如果繼續支付這個房子的租金，他就沒有錢搬離到其他地方。因此，我們達成「Cash for Keys」協議，我們付錢給他讓他搬走，並透過律師簽署文件，保障雙方權益。

這次經驗讓我學到兩個很深的教訓：

1. 地點決定房客素質：房產所在區域越優質，房客素質通常越高；相反，地段較差，房客素質往往較低。

2. 及時止損：兩年前已察覺這個房產可能會出問題，但因為它投資回報率很好，所以當時沒下定決心賣掉。如今，房客失業無法支付房租，我們被迫支付高額補償讓他搬離，付出的成本遠超當初果斷出售的代價。

分享一些我早期的房產投資經驗和教訓給大家，希望朋友們在買房過程中盡量少踩坑。如果大家還有更多關於房產投資方面的問題，歡迎隨時和我溝通。我會用我過去十多年的經驗和教訓，幫助大家少走彎路。