美國房地產新規上線，對房地產交易中最重要的四個角色：賣方、賣方經紀，買方及買方經紀有著怎樣的影響。以下我分別從賣方和買方的角度幫大家分析一下對各自的影響：
對賣方的影響：
- 取消顯示買家經紀費用: 賣家經紀人不可以在MLS上顯示是否支付買家經紀費用，但是可以在所有其他的廣告中說明是否願意分擔買家經紀人費用及多少。如果賣家經紀人在MLS上面寫出任何有關付費給買家經紀人的文字，第一次時會被房地產協會警告，第二次時就會被罰款$2500。
- 分擔買家經紀費用的選擇: 賣家在和賣家經紀人簽約時，合約上的費用就只是賣家付給賣家經紀人的費用，不再像以往一樣，合約上顯示的費用是由賣家經紀人及買家經紀人來分。
- 影響賣家淨收入: 賣家需要在合約細節中仔細計算各種費用，確保理解最終能拿到的淨收入。
- 考慮買家財務狀況: 賣家在選擇買家時，需考慮買家是否有足夠的現金支付各種費用，包括經紀費用，特別是對於現金較少的買家，這可能影響交易的成功率。市場冷靜反應：目前賣家對於新規則的反應相對冷靜，大多願意考慮支付經紀費，但希望能減少這筆費用。 對賣家而言不管有沒有幫買家經紀人付他們經紀人的費用或其他費用，他們最關心的還是最後能夠拿到多少錢？
對買方的影響：
- 買家需自行支付經紀費：新的規定要求買家自行支付經紀費，賣家幫忙支付買家經紀人費用的時代已經不會再有了。
- 買家與經紀人在第一次看房時需簽約一份合約：買家經紀人在第一次帶買家出去看房時，買家經紀人就會需要和買家簽一份合約，如果沒有簽的話，買家會被房地產協會處罰$1500。買家無法再隨意與多位經紀人看房，因此買家在簽約前需慎重選擇經紀人，避免額外費用。
- 地產經紀和買家簽約分兩種合約：
1）第一種是獨家合約，也就是跟著經紀人走。舉個例子：經紀人在合約中說可以幫你買位於聖地牙哥的房子，那麼即使你後來是和張三或李四看房，你如果在聖地牙哥買了房子，你也都需要付給和你簽獨家合約的經紀人費用。
2）第二種是非獨家合約，也就是跟著房子走。舉個例子：你和經紀人A看了第一棟房子，那麼第1棟房子就一定要通過經紀人A來買。如果你和經紀人B 看了第2棟房，那麼第二棟房子就一定讓經紀人B 來幫你買。如果你讓經紀人A來幫你買第2棟房子，你就會欠兩個經紀人的費用。
- Open House的時候買家還是可以自己去看房子，會有三個選擇:
1）簽署我只是訪客的文件。做Open House的Agent沒有義務跟責任回答你任何的問題；
2）簽署非獨家合約。假設你今天和這個經紀人簽約，就只是代表如果你要買這棟房子，你就只能和TA買；
3）跟自己有簽獨家合約或非獨家合約的經紀人去看房子。
因為新規剛剛上線，大家都是在摸索中前進，所以無論是對賣方還是買方，一定要好好了解新規，向靠譜的經紀人問清楚細節，做出相應的調整，避免自己買房中碰壁。
