付地稅(property tax)的日子又到了， 你家的地稅繳了嗎?
地稅帳單的週期就像是學校的日曆一樣，第一期是7月到12 月, 第二期是隔年的 1月到 6 月。第一期是 11/01 到期，到了 12/10 如果還沒付就會有罰款。而第二期是隔年的 2/01 到期，如果 4/10 還沒付就會有罰款。
下面有個簡單的口訣，記住要付地稅的時間：
No Darn Fooling Around
November: Due on 11/01
December: Late if not paid on/before 12/10
February : Due on 2/01
April: Late if not paid on/before 4/10
– 怎麼付地稅
1. County網路上用銀行帳戶直接付，不需付手續費
2. County網路上用信用卡付（注意用信用卡付款，會有 2.5% 的手續費）。有需要拿信用卡開卡禮的人，或累積點數，這時候就可以精算一下，拿到信用卡的點數有沒有大於手續費的價值。
3. Escrow Account每月預收地稅。 當您辦理貸款時，貸款銀行會詢問需不需要開個Escrow Account 來繳每個月的地稅。有些銀行可能會有些小優惠，來鼓勵貸款人開 Escrow Account。如果您選擇開Escrow Account，銀行計算您每个月的貸款及地稅，從您指定的checking帳户裡面自動扣款。這些預收的地稅，等要付地稅的日期到了就幫您把地稅付了。在等付地稅的期間您存放在銀行的錢銀行也會給您利息的，只不過非常的低就是了。銀行這麼做的用意就是怕有人每個月把錢花光光，到時沒有足夠的錢來付地稅。當您的地稅五年沒交付後，地稅局就會來法拍您的房子。
以下是地稅局的網站, 您可以上網看
https://www.sdttc.com/content/
– 你的地稅是多少呢？
地稅分兩部份，第一部分是 base value 就是房價的 1%, 如果這棟房子是 100 萬買的，那您的基本地稅就是 一年 一萬。第二部份是 附加稅(assessment tax)，通常是界於房價的 0.1% – 0.25%, 每一個郵地區( zip code) 都不一樣。政府用收到的附加稅金來付學校，圖書館，公園等等的開銷。
– 什麼是 Mello Roos
一個建商在建新的社區時，這個新的社區的所有公共設施的開銷由所有的住戶分 10-30 年來付清。所以 Mello Roos 通常都是新的區才會有的。
– 什麼是 Supplemental Property Tax
舉個例子，前屋主買這棟房子時是$80萬, 現在賣你$100萬，房子是 4/30 成交，屋主已經把一月到六月的地稅付了。由於您的購買價格比前屋主當今的房屋估值高，因此在新估值$100萬的基礎上，您需要補繳5 月1日至 6月30日期間的房屋價差稅。這個差價稅就是 supplemental property tax. 單子上會大大的寫 SUPPLEMENTAL BILL. 這個 supplemental property tax bill 的到期日和普通的地稅到期日是不一樣的。要按照上面的到期日來付，不然罰款是很重的。
– 什麼是 Homestead Tax Exemption
房子成交後地稅局會寄份文件給你問這房子是不是你的主要住宅( primary residence) 。如果您填是，您就可以享有$7000 的免稅額。舉例，房子成交價是$80萬，地稅局就會用80萬減去$7,000，等於$793,000的價錢來算你的地稅。如果您不小心把這文件扔了，沒申明這房子是您的主要住宅，City of San Diego 就會寄份文件來叫你交 business license fee。這時候也不要緊張，就把這份要你交 business license fee 的文件填一下說你現在住的物建是你的主要住宅就好了。
希望這些有關地稅的資訊能對您有幫助
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