REAL ESTATE VS STOCK INVESTING
最近聯準會(Federal Reserve) 連續升息好幾個月, 好幾位朋友/客人不約而同地討論起房地產及股市投資的選擇。經歷過2006-2010年房地產大漲大跌，這次讓我有感而發想和大家分享個人對於股市和房地產投資的一點淺見。歡迎大家提出不同觀點一起討論~
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首先, 先來說說投資股票的優缺點:
(一) 投資股票(Stocks) 的優點:
1. 所需的金額不多，你不需要很多錢就可以開始。可以一次$1000 也可以每個月$100
2. 需要兌現的時間很短，股票隨時都可以賣掉，在3-5 天之內就可以拿到現金。
3. 投資正確，短時間內可以大量累積財富。
(二) 投資股票(Stocks) 的缺點:
1. 沒有永續的收入。股票再怎麼漲沒有賣掉，股市帳戶裡的漲幅不代表是口袋裡的現金。
2. 紮紮實實的就是要被扣稅。帳面上講的你賺了$10000,你就是紮紮實實要交25~35%或更多的稅。沒有任何東西可以幫你抵稅的。
3. 投資錯誤時你的股票很有可能就變成一堆廢紙。我自己經歷過的慘痛經驗。
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接下來，投資房地產的優缺點：
（一）投資房地產的優點：
1. 房子就像是你的金母雞, 每個月租客幫忙付租金。
2. 報稅時有很多項目可以抵稅。舉例：自住房的地稅最高只能抵到一萬塊錢，但出租屋的全部地稅，維修你全部都可以抵掉（有些金額大要分年抵掉Depreciation）。還有,稅法上房地產有個很大的優勢就是有永續收入, 譬如設立信託，房子永遠不賣，就留給子孫，或一直做 1031 exchange 那IRS也就收不到你的 capital gain tax.
3. 房價是個不動產，不論怎麼下跌，你手上紮紮實實的就是有一個實體商品，只要房子不賣，那麼暫時景氣低迷的房價對你來說是沒有影響的。以１０年一個單位，長期來看歷史物價走上昇通道，因此你每年也可以調整房租。土地是有限的資源，只要地點買的好，長期持房子是資產的保障。
４. 當你從未跟銀行貸款過買投資房，買第一棟投資屋時，銀行不會把第一棟投資屋所產生的房租收入，在未購買前納入你的收入計算 Debt to Income Ratio．但是，一旦你的房租收入報過稅（１０４０schedule E), 以後再買第二棟投資房時，銀行就會把你的房租收入折價25% 後當做是你的未來收入增加貸款能力（loan qualification)。
(二) 投資房地產的缺點:
1. 需要的資金很高, 一般要求投資房要有25%的頭期款。你的開銷跟收入的比例(Debt to Income Ratio) 也必須達到銀行的要求。
2. 房地產是不動產, 賣房需要多點時間才能把房地產兌現成現金。
3. 回收率沒有很多藍籌股好。另外，當有一天你賣房子時，你過去幾年抵稅用的折舊全部通通要吐回去，變成要交蠻多稅的, 除非你做 1031 轉換。我們下次會討論什麼是1031 exchange。
4. 需要管理房客/房子，加上加州又是一個偏坦房客的州，在選房客及管理時需要謹慎處理。
我一直都是建議我客人有多少錢就做多少的事。如果存款不夠, 可以先投資股票。股票那邊賺到之後, 再把錢投資到房地產上面, 不僅是分散投資標的, 也可以讓你跟後代子子孫孫, 有永續的穩定收入。 如果你是要買一棟自住的，那只要你能負擔得起，隨時都可以買。
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