房子賣掉後，我實際能拿回多少錢？扣掉貸款餘額、交易費用和可能給買家的補貼，能拿多少當下一間房的頭期款？

一句結論：實拿＝成交價－貸款餘額－交易成本－給買家的讓步。成交價從來不等於你拿到的錢，先把這條公式算一遍，換屋計畫才不會失算。

公式拆開來，一項一項看

第一步：成交價減掉貸款餘額。 這是你房子的「淨值」。去問你的貸款銀行要一份 payoff 金額（跟月結單上的餘額會有點差異，包含計到過戶日的利息），這是最準的數字。

第二步：扣掉交易成本。 賣房不是免費的，主要項目有：

– 經紀佣金：買賣雙方經紀的服務費，比例因個案而異，簽約前會談定寫進合約。

– 過戶相關費用：產權保險、過戶手續費、文件費等，通常由買賣雙方按當地慣例分擔。

– 地稅和 HOA 按比例分攤：賣到哪一天，地稅和 HOA 就付到哪一天，多付的會退、少付的要補。

– 維修或清理費用：驗屋後答應買家修的項目，或者交屋前請人打掃、清運的費用。

第三步：扣掉給買家的讓步。 這是最容易被忽略的一塊：

– 成交價折讓：談判中答應降的價。

– 維修 credit：不修了，直接折錢給買家。

– 買方過戶費補貼：有時候為了成交，賣方會幫買家出一部分過戶費用。

這三步扣完，剩下的才是真正進你口袋、可以拿去當下一間頭期款的錢。

Carmel Valley 屋主要特別注意的兩件事

第一，Mello-Roos 不影響你的實拿，但影響你的成交價。 Mello-Roos 是買方每年的持有成本（見 Q10），買家算月付的時候會把它加進去。你的房子如果 Mello-Roos 特別高，買家願意出的價錢就會保守一點——等於間接影響你的實拿。賣之前先搞清楚你家地稅單上的 Mello-Roos 金額和還剩幾年，心裡有數。

第二，高價區的讓步空間想像。 Carmel Valley 全區獨棟中位價約 $2,550,000，Del Mar Mesa 到 $4,488,000。價錢越高，買家談判時要的讓步金額通常也越大（驗屋修繕、credit 都是跟著房價走的）。做預算時不要只算成交價，要把「可能讓出去的部分」也留個緩衝。